Đầu tư trong chu kỳ tiền khó: Tài sản nào thực sự tạo dòng tiền?

Xu hướng nâng cấp trải nghiệm lưu trú đang tạo dư địa tăng trưởng cho bất động sản cao cấp tại Đà Nẵng - Ảnh: ROX Signature

Ngày 13-6, diễn đàn đầu tư với chủ đề "Đầu tư trong chu kỳ tiền khó với bất động sản dòng tiền tại lõi đô thị Đà Nẵng" sẽ diễn ra tại dự án The Legend Danang, quy tụ các chuyên gia tài chính, bất động sản và vận hành lưu trú để cùng phân tích xu hướng này.

Chu kỳ tiền khó đang thay đổi cách chọn tài sản

Trong gần một thập kỷ sau năm 2010, chiến lược "mua - giữ - bán lại - chờ tăng giá" từng là công thức phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam. Thanh khoản dồi dào, lãi suất thấp, tốc độ tăng giá liên tục giúp nhiều nhà đầu tư đạt lợi nhuận lớn mà không cần quá chú trọng đến hiệu quả khai thác.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi.

Khi lãi suất cho vay vẫn ở mức cao và chi phí vốn tiếp tục tích lũy, tài sản không phát sinh thu nhập đồng nghĩa với việc lợi nhuận kỳ vọng bị bào mòn. Nhà đầu tư bắt đầu quan tâm khả năng tạo dòng tiền thực thay vì chờ tăng giá.

Trong khi đó, thị trường lưu trú cao cấp tại Đà Nẵng lại ghi nhận những tín hiệu tăng trưởng tích cực.

Theo dữ liệu từ Hội Khách Sạn Đà Nẵng, tỉ lệ lấp đầy phòng (Occupancy) chạm mức 72.4%, doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) tăng trưởng bứt phá 12.6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, khách quốc tế chiếm tới 58.2% tổng lượng lưu trú, trực tiếp thúc đẩy giá phòng bình quân (ADR) đạt ngưỡng 2.45 triệu đồng/đêm. Những con số này cho thấy thị trường đang tăng trưởng bằng tiêu dùng thực.

Báo cáo thị trường quý 1 của Avison Young cũng cho thấy xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường Đà Nẵng từ nghỉ dưỡng đại trà sang các mô hình lưu trú cao cấp và xa xỉ tại khu vực lõi đô thị nhằm đáp ứng nhóm khách hàng có nhu cầu trải nghiệm chất lượng cao.

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính bất động sản Michael Piro, chi phí vận hành, lãi suất và áp lực huy động vốn vẫn là rào cản lớn. Đặc biệt với nhà đầu tư nhỏ. Doanh thu trên mỗi phòng RevPAR tăng chỉ là điểm khởi đầu.

Vị chuyên gia này cho rằng, giá trị thực nằm ở năng lực vận hành giúp chuyển công suất phòng thành dòng tiền bền vững.

Một tài sản được khai thác hiệu quả không chỉ tạo doanh thu tốt mà còn tối ưu chi phí trên từng mét vuông, từ đó gia tăng lợi nhuận ròng thực nhận cho nhà đầu tư sau khi trừ các chi phí vận hành và quản lý.

Khi bất động sản dòng tiền nằm trong lõi đô thị

Theo nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, tiêu chí đánh giá bất động sản hiện đang thay đổi đáng kể. Thay vì kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên đến khả năng tạo dòng tiền hiện hữu.

Giá trị tài sản không chỉ nằm ở giá mua mà được đo bằng tỉ suất khai thác thực tế, tỉ lệ lấp đầy trung bình và dòng thu nhập ròng hàng tháng.

Trong bối cảnh đó, bất động sản lưu trú tại lõi đô thị, được vận hành theo chuẩn 4-5 sao và nằm trong vùng đón dòng khách thực, đang trở thành nhóm tài sản được chú ý.

Lợi thế của phân khúc này không chỉ nằm ở tiềm năng tăng giá trong tương lai mà còn ở khả năng tạo doanh thu ngay khi đưa vào khai thác. Đồng thời, nguồn khách đa dạng và khả năng thích ứng với nhiều chu kỳ thị trường cũng sẽ góp phần tối ưu lợi nhuận cho người sở hữu.

The Legend Danang được định vị theo mô hình bất động sản lưu trú tại trung tâm thành phố, hướng đến tối ưu hiệu quả khai thác. Ảnh: ROX Signature

The Legend Danang - dự án lõi đô thị tại trung tâm Đà Nẵng do ROX Signature tư vấn và phát triển theo chuẩn vận hành 5 sao - được định vị theo hướng đó.

Dự án nằm trong dòng chảy du lịch của thành phố, có hệ thống vận hành chuyên nghiệp để tối ưu công suất khai thác và hiệu quả dòng tiền. Khi lượng khách gia tăng theo mùa, lợi thế vị trí và năng lực vận hành trở thành nền tảng để tối đa hóa hiệu quả khai thác.

Theo đơn vị phát triển, trong bối cảnh Đà Nẵng bước vào mùa cao điểm du lịch, các dự án sở hữu vị trí trung tâm cùng hệ thống vận hành chuyên nghiệp có lợi thế lớn trong việc duy trì công suất khai thác và tạo nguồn thu ổn định.

Vị trí lõi đô thị cùng tiêu chuẩn vận hành 5 sao là những yếu tố tạo nên lợi thế khai thác của The Legend Danang - Ảnh: ROX Signature

Tại diễn đàn ngày 13-6, các chuyên gia sẽ cùng phân tích nhiều vấn đề được nhà đầu tư quan tâm.

Đơn cử đâu là tiêu chí quan trọng trước khi xuống tiền vào một dự án bất động sản? mô hình vận hành chuẩn 4-5 sao tạo khác biệt gì về hiệu quả khai thác? Vì sao bất động sản lõi đô thị đang được xem là "tài sản phòng thủ chủ động" trong chu kỳ tiền khó?

Theo ban tổ chức, diễn đàn hướng đến việc cung cấp thêm dữ liệu thị trường, góc nhìn tài chính và bài toán vận hành thực tế để nhà đầu tư có thêm cơ sở đánh giá chất lượng dòng tiền của một tài sản trước khi đưa ra quyết định.

ROX Group và hành trình 30 năm kiến tạo khát vọng ‘Vươn mình rực rỡ’ Đêm nghệ thuật “ROX30 Concert - Vươn mình rực rỡ” tái hiện hành trình 30 năm của ROX Group bằng âm nhạc, ánh sáng và những câu chuyện về khát vọng kiến tạo, tinh thần tiên phong và hành trình đưa giá trị Việt vươn xa.

ROX Group kiến tạo những điểm chạm cảm xúc từ nghệ thuật Từ những giai điệu giao hưởng vang lên trong khán phòng Nhà hát Hồ Gươm đến các đêm hội cộng đồng tại khu đô thị, ROX Group chọn nghệ thuật như một cách kết nối con người, nuôi dưỡng cảm xúc và lan tỏa tinh thần hội nhập trong đời sống đương đại.

ROX Group: 30 năm từ nhà máy giày đến hệ sinh thái đa lĩnh vực Từ một nhà máy giày tại Hà Nội, ROX Group sau 30 năm đã mở rộng thành hệ sinh thái đa lĩnh vực gồm khu công nghiệp, đô thị, khách sạn và năng lượng tái tạo, với định hướng phát triển dài hạn và bền vững.